Qualité, Centralité, Accessibilité : le QCA se paie cher !

Qualité, Centralité, Accessibilité : le QCA, ou Quartier Central des Affaires, reste le terrain de jeu des secteurs du luxe, de la finance et des avocats, sans oublier les sièges sociaux de nombreuses entreprises cotées. Depuis peu, ce secteur s’ouvre aussi à de nouveaux acteurs comme les sociétés technologiques et surtout aux centres de coworking qui, en plaçant les critères de centralité et d’efficience des immeubles au cœur de leurs projets, se retrouvent en concurrence contre les occupants traditionnels, générant une raréfaction de l’offre et une inflation des prix.

Une demande placée importante, une offre immédiate à la peine

En 2018, malgré un léger repli de la demande placée sur un an (-5%), le QCA termine sa 4^ème année au-dessus des 450 000 m² placés. Cette situation euphorique et inédite entraîne une contraction de l’offre disponible. Au sein de ce marché tendu, il existe cependant une dichotomie entre les secteurs Etoile et Centre-Opéra. Le premier subit un léger repli (-15%), alors que l’autre affiche une hausse de l’ordre de 20%. En ce qui concerne les grandes transactions (> 5 000 m²), 13 signatures ont été recensées en 2018 pour un total d’environ 100 000 m², dont une part toujours plus importante pour les acteurs du coworking.

L’année 2018 a vu l’offre disponible se réduire de moitié : elle ne présente plus qu’environ 90 000 m² de surface vacante. L’offre à 1 an est estimée à 230 000 m², principalement sur le secteur de l’Etoile. Le marché est particulièrement étroit pour les surfaces comprises entre 1 000 m² à 5 000 m² : seulement une petite douzaine d’offres actuellement, réparties sur les différents secteurs. Ce sont finalement les petites surfaces qui constituent la majorité du stock, malgré une baisse de l’offre en un an.

Un taux de vacance historiquement bas… et des loyers au sommet

Dans ce contexte de manque d’offres disponibles et à venir, le taux de vacance du QCA a atteint son plus bas niveau depuis 20 ans, à environ 1,5%, contre encore près de 5% en Ile-de-France.

Dans ces conditions, la compétition entre les utilisateurs entraîne logiquement une croissance des valeurs locatives. Les loyers retrouvent ainsi leur pic de 2007. Les loyers moyens de premières mains, neufs ou restructurés, s’établissent désormais à 700 €/m²/an HT HC, et même 750 €/m²/an HT HC dans le secteur Etoile. Enfin, le loyer prime, étalon de référence des immeubles de standing, s’établit quant à lui à plus de 840 €/m²/an HT HC.  Cette inflation ne s’arrête pas là : dopés par les valeurs du marché neuf, les loyers de seconde main augmentent. Ils sont maintenant compris entre 575 et 600 €/m²/an HT HC.

Autre conséquence de la situation du marché : une faible marge de négociation, et donc de faibles mesures d’accompagnement, qui oscillent actuellement entre 10 et 18% selon la surface et l’état des immeubles.

Un début d’année en retenue mais dans la tendance des performances récentes

En ce début d’année 2019, on peut observer une légère baisse de la demande placée dans le QCA. Signe des temps ? L’unique transaction de plus de 5 000 m² a été signée en faveur d’un acteur du coworking.

La commercialisation de surfaces neuves et restructurées reste toutefois élevée malgré le manque d’offre, et les utilisateurs n’hésitent pas à se positionner en amont sur des immeubles de dernière génération. Deux raisons à cela. Les entreprises sont de plus en plus soucieuses de la transformation des modes de travail. Et elles ont intégré l’importance de leur immobilier dans l’actuelle chasse aux talents, pour convaincre ces derniers de venir… et les inciter à rester.

Notons pour finir qu’à l’inverse d’autres secteurs de la capitale, le QCA bénéficie d’une endogénéité forte. Ainsi entre 55 % et 60% des transactions effectuées dans le QCA concernent des utilisateurs qui étaient déjà dans le secteur.

En dépit des loyers en hausse, de la pénurie de l’offre et des variables économiques, le marché de l’immobilier tertiaire devrait se maintenir, notamment grâce à des transformations de fond – nouveaux modes de travail, digitalisation, mais aussi à la restructuration par leurs propriétaires de certains actifs obsolètes, encouragée par les circonstances.  Si l’effet Brexit est resté limité jusqu’ici, les transferts pourraient bientôt s’intensifier à l’approche du dénouement.

L’anticipation reste, plus que jamais, le maître mot pour les utilisateurs qui souhaitent conduire un projet immobilier.

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