Nouveaux modes de travail :
Quels impacts sur votre stratégie immobilière ?
Quels impacts sur votre stratégie immobilière ?
Depuis près de trois ans, le monde du travail a vécu des changements structurants et les stratégies immobilières aussi. Pour s’adapter, les entreprises sont passées par trois phases :
- La réaction – les bureaux ont été vidés pour un départ massif et forcé en télétravail. La plupart des entreprises ont réagi comme elles le pouvaient, mettant en place des nouvelles organisations de travail pour maintenir le collectif et la performance.
- La quête – les entreprises sont ensuite parties à la recherche du bon modèle pour organiser le travail différemment. En offrant ainsi les mêmes conditions de travail au bureau et à la maison. Mais également en apprenant à collaborer et interagir en mode hybride. A ce moment, on a remis en question l’existence du bureau.
- La pérennisation – aujourd’hui les entreprises cherchent leur équilibre et adaptent leur environnement à leurs modes de travail. En parallèle, les besoins et attentes des collaborateurs ont évolué. La place du bureau n’est plus à prouver, il reste la référence et le point d’ancrage. Comme révélé dans notre baromètre sur les nouveaux modes et espaces de travail réalisé avec l’institut CSA Research, 71 %* des collaborateurs ne voient pas l’avenir sans bureau physique et seuls 8 %* des dirigeants peinent à faire revenir les salariés au bureau.
En revanche, le bureau tel qu’on le connaissait ne fonctionne plus. 87 %* des collaborateurs estiment que le télétravail nécessite de repenser les aménagements des espaces de travail pour mieux répondre à leurs organisations et méthodes de travail actuelles. Pourquoi ? Car 70 %* des collaborateurs du secteur tertiaire sont en télétravail en moyenne 2 jours par semaine. Ils ne viennent plus au bureau pour les mêmes raisons.
Quelles sont ces nouvelles motivations ? Quels sont les impacts sur les stratégies immobilières ?
©Thibaud Poirier pour Parella
Des attentes des collaborateurs qui évoluent
Au-delà des modes de travail, on s’aperçoit que les attentes, les besoins et les aspirations des collaborateurs ont évolué. Si elles impactent les stratégies immobilières, concrètement qu’en est-il ?
Collaboratif et lien social, maîtres mots des attentes des collaborateurs.
Selon notre baromètre, 75 % des collaborateurs interrogés affirment aimer venir au bureau. Ainsi, 60 % d’entre eux viennent pour travailler, échanger et avoir la présence de leurs collègues et 30 % pour l’ambiance !
Les collaborateurs ont besoin de se retrouver. Cela peut se traduire de différentes façons selon les entreprises : échanges formels, brainstorm ou temps informels. L’enjeu est de trouver la bonne combinaison d’espaces pour répondre à ses enjeux et selon sa culture d’entreprise. Il ne suffit pas de mettre un baby-foot au milieu des espaces !
Venir au bureau oui, mais pour être mieux qu’à la maison !
82 % des salariés veulent être mieux qu’à la maison. Equipement au poste, services, confort thermique (climatisation et chauffage)… tout doit être optimal pour éviter les “si c’est comme ça je reste chez moi”.
Vers une organisation de plus en plus flexible.
Aujourd’hui, 30 %* des entreprises sont passées en flex-office (le fait de ne pas avoir de poste attribué). Tandis que 77 %* des collaborateurs concernés l’apprécient pour la liberté qu’il offre. Autonomie et flexibilité orchestrent l’organisation du travail et des espaces associés.
Même si le terme « flex-office » est entré dans le langage courant et s’est démocratisé, il ne faut pas sous-estimer le besoin d’accompagnement auprès des salariés : de l’équipe de Direction aux collaborateurs. Parella aide ses clients à construire et s’approprier les espaces avant, pendant et après leur passage en flex-office, via plusieurs activités : ateliers de co-construction, webinars, retour d’expérience, ajustements post-emménagement…
Une exigence renforcée sur l’environnement de travail.
Quant aux critères essentiels relatifs aux locaux, les salariés placent en premier leur localisation, suivie de l’aménagement des espaces. 71% des collaborateurs interrogés* mettent ainsi l’environnement de travail comme un levier décisif dans le choix d’une entreprise ou dans leur fidélisation à celle-ci.
©Thibaud Poirier pour Parella
Concrètement, quelles sont les conséquences
sur vos stratégies immobilières ?
sur vos stratégies immobilières ?
Chaque organisation peut activer un ou plusieurs leviers selon ses contraintes juridiques, organisationnelles, financières ou encore sa culture d’entreprise. Début 2023, les tendances de fonds sont les suivantes :
Une baisse des surfaces en IDF
Certaines entreprises profitent de leur déménagement pour passer en flex-office. D’autres décident de reporter cette décision à plus tard, “quand la croissance sera là”. Une chose est sure : la plupart des dirigeants d’entreprise se posent aujourd’hui la question du flex-office.
En 2022, Parella a notamment accompagné les sociétés Butagaz et Sextant Expertise qui ont décidé de passer en flex-office. Ce qui leur a permis de restituer près de la moitié de leurs surfaces.
Mesurer précisément l’impact de cette baisse de m² nécessite de prendre en compte un certain nombre de paramètres. Si le nombre de postes de travail diminue, les espaces collaboratifs dédiés aux échanges formels et informels ne sont pas à négliger. Si les collaborateurs viennent au bureau, c’est pour se voir.
Une envie de centralité
La pression budgétaire sur les entreprises est aujourd’hui forte pour une majorité d’entre elles. L’optimisation des surfaces permet toutefois à un grand nombre de “se payer le luxe” d’améliorer leur localisation et l’accessibilité de leurs bureaux. Aussi, cet arbitrage est souvent motivé par la volonté de retenir ses talents dans un monde du travail plus exigeant. Ainsi que par le souhait de proposer une belle vitrine à ses clients.
La majorité de la demande placée s’est ainsi exprimée dans les quartiers « centraux ». A titre d’exemple, Paris représentait en 2022, 47%** des volumes placés en Île-de-France contre 38% en 2019**.
Un besoin accru d’agilité
Le COVID a indéniablement ébranlé les certitudes des uns et des autres quant à l’avenir. De plus en plus de Directions Générales mettent la flexibilité au cœur de leurs réflexions à travers notamment :
- Des durées fermes de baux revues à la baisse : Actuellement nous accompagnons un client pour une recherche de 10 000 m² dans le cadre d’un bail de 6 ans fermes, là où traditionnellement des baux de 9 ans fermes encadraient ce créneau de surface.
- Des clauses de sous-location maximisées : Une sous-location plus permissive jusqu’à parfois 90 % autorisée à des sociétés externes.
Certains dirigeants sont également prêts à payer une flexibilité quasi totale en s’affranchissant des baux classiques 3/6/9 ans. Pour cela, ils se dirigent vers des bureaux opérés ou des espaces de coworking.
Une répartition différente des budgets travaux
Les immeubles de bureau doivent permettre d’accueillir les “nouveaux” usages des collaborateurs. Ces derniers demandent entre autres, davantage d’espaces de réunion. Cela engendre des contraintes techniques plus fortes en termes de renouvellement d’air notamment. On dénote un fort intérêt des utilisateurs pour les actifs neufs ou restructurés, motivé également par leurs ambitions en termes d’économies d’énergie.
L’allocation du budget mobilier évolue aussi pour équiper les espaces de réunion formels ou informels, pour créer des espaces de convivialité plus qualitatifs ou encore implanter des casiers, élément clé et indispensable d’un passage en flex-office.
On observe toutefois qu’un passage en flex-office dans le cadre de locaux déjà aménagés en espaces ouverts peut se faire de façon optimisée en s’appuyant sur l’existant, tout en créant de nouveaux espaces nécessaires à son bon fonctionnement. A l’instar du Groupe Rocher que nous avons accompagné récemment pour passer l’ensemble de ses équipes parisiennes en flex-office et ainsi accueillir sa marque Petit Bateau dans son siège à Issy Les Moulineaux.
De nouvelles interrogations liées aux services et a l’exploitation
Une première question se pose rapidement lors de la définition des besoins : quels services à l’occupant proposer à des collaborateurs qui ne viennent sur site que 2 à 3 jours par semaine ?
Deux écoles s’opposent : ceux qui souhaitent un immeuble full services, pour ravir les collaborateurs et leur donner toujours plus envie de venir, versus ceux qui pensent que le télétravail appelle à un usage tout autre des services puisque les collaborateurs favoriseront le pressing ou la salle de sport à proximité de leur domicile.
©Thibaud Poirier pour Parella
Aujourd’hui, nous manquons collectivement de recul pour donner raison à l’une ou l’autre de ces visions.
Post emménagement, un second sujet est rapidement adressé : les locaux sont souvent vides certains jours, et notamment le vendredi. Par soucis d’optimisation et de sobriété énergétique, certaines organisations décident donc de fermer tout ou partie de leurs locaux comme le groupe Rémy Cointreau que nous avons accompagné pour son déménagement au sein du Centre d’Affaires Etoile Saint Honoré en 2022.
En conclusion
Les usages évoluent et leurs impacts sur les stratégies immobilières d’entreprise, à moyen et long terme, apparaissent de plus en plus évidents. Si l’on observe certaines tendances de fonds, chaque entreprise doit les mettre au regard de ses propres enjeux et problématiques.
Ces évolutions ont par ailleurs ouvert le champ des possibles. Les travaux en site occupé représentaient autrefois un scénario repoussoir. Aujourd’hui, il est plus facile de mettre en télétravail ses collaborateurs, de louer des espaces en coworking le temps d’une phase de travaux bruyante ou encore de profiter d’un excédent de surfaces pour implanter des zones tampons et gérer plus facilement ses travaux. A l’instar d’une entreprise du secteur de l’industrie qui a raccourci la durée de ses travaux de moitié en proposant à ses collaborateurs d’être à 100 % en télétravail pendant 2 mois.
En 2022, Parella a accompagné autant de projets de déménagement que de projets de renégociation. Quelles seront les tendances sur 2023 ? Un expert Parella pourra vous accompagner et vous conseiller pour identifier les meilleures solutions en fonction de vos enjeux.
A chaque situation, sa stratégie immobilière
Vos enjeux et votre contexte sont uniques. Nous vous proposons d’échanger pour vous aider dans vos réflexions.
Sources
* les chiffres évoqués dans cet article proviennent du baromètre 2022 CSA X Parella sur les espaces et les modes de travail.
** Immostat/Parella
