La transformation de bureaux en logements :
Une nouvelle réalité à l’heure du télétravail ?
Une nouvelle réalité à l’heure du télétravail ?
Quel avenir pour le marché des bureaux, notamment en Île-de-France ? L’évolution de l’environnement législatif français combiné aux récentes mutations de l’environnement économique ont eu un effet direct sur ce marché. Crise sanitaire, développement du télétravail, celui-ci s’en est trouvé profondément modifié. De nombreux bureaux ne trouvant plus preneurs, certains d’entre eux sont transformés en logements. Un potentiel encore largement sous-exploité.
Un environnement législatif favorable
à la transformation de bureaux en logements
à la transformation de bureaux en logements
La reconversion d’actifs immobiliers professionnels en logements est fortement encouragée par le législateur. Pensée pour les bâtiments en fin de vie, les effets « covid » et « télétravail » ont pleinement joué pour le développement de ce type d’opération. La loi Climat et résilience de 2021 s’inscrit dans cette logique. Depuis le 1er janvier 2023, le « décret tertiaire » est entré en vigueur. Désormais, toute transformation d’un bâtiment nécessite de réaliser au préalable une « étude du potentiel de changement de destination et d’évolution ».
Dernier avatar de l’évolution réglementaire, cette obligation s’inscrit dans les objectifs ZAN (« zéro artificialisation nette » d’ici 2050) et ZEN (« zéro émissions nettes », loi Énergie-Climat du 8 novembre 2019). La loi répond notamment aux enjeux de réduction de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (NAF), aussi appelé « grignotage » des espaces non bâtis. Ce « grignotage » a explosé durant les décennies 80 et 90. Sous la pression de l’État, il diminue fortement depuis l’an 2000. Aujourd’hui, les activités économiques représentent 25% des espaces consommés. Une part qui ne cesse de progresser alors que la part de l’habitat ou des transports reste constante.
Source document : Institut Paris Région, cité par l’Observatoire du Foncier, 2022
C’est pourquoi le législateur a décidé d’inciter fortement les entreprises à mieux valoriser leur patrimoine immobilier. L’objectif ZAN vise à transformer les bâtiments obsolètes afin d’éviter la consommation de terrains en autorisant la densification des espaces urbanisés.
Objectif : favoriser l’équilibre logement/emploi dans les zones tertiaires et encourager la mixité sociale dans les zones tendues. Dans le cadre de la loi ELAN, le législateur prévoit une dérogation au PLU pour les opérations de reconversion. Un bonus de constructibilité de 30% maximum par rapport au gabarit initial peut être négocié avec les collectivités locales.
Enfin, pour les propriétaires d’actifs de plus de 1.000 m², le « décret tertiaire » de la loi ELAN les oblige, depuis le 30 septembre 2022, à transmettre les données énergétiques de leurs bâtiments à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Ceci, afin de fixer un planning de réduction des émissions de GES du bâtiment. L’objectif de réduction peut prendre deux formes. La première porte sur la performance énergétique du bâti. La seconde privilégie l’accession à un seuil cible de consommation en valeur absolue. Celui-ci est fixé par l’arrêté « valeurs absolues 2 » du 13 avril 2022.
Source document : Institut Paris Région, cité par l’Observatoire du Foncier, 2022
La transformation de bureaux en logements :
un marché encore confidentiel et concentré en Île-de-France
un marché encore confidentiel et concentré en Île-de-France
Malgré un environnement réglementaire favorable à son développement, ce marché demeure confidentiel. Depuis 2013, l’administration autorise 1 900 logements par an issus de la reconversion de locaux professionnels. Un peu plus de la moitié de ces logements est issue d’anciens bureaux. Deux-tiers de ces opérations s’effectuent en Île-de-France, dont un tiers pour le seul département de Paris. La loi Grand Paris 2010 prévoit la construction de 70 000 logements par an. Ces opérations de transformations ne représentent que 3% de cet objectif. Comme le rappelle l’Institut Paris Région, il existe plusieurs raisons à cet état de fait. Si les bâtiments publics ou privés, ainsi que les parkings aériens, sont éligibles à ce type d’opérations, plusieurs logiques peuvent s’affronter et freiner leur réalisation.
Source document : Institut Paris Région, 2022
Ainsi, la conception technique initiale du bâtiment peut empêcher la faisabilité de l’opération. Les spécificités de gabarit, de façade, de structure ou de présence de matériaux tels que l’amiante sont autant d’obstacles. Le principal enjeu technique de ce type d’opération est que le processus ne peut pas être « industrialisé ». Chaque opération est unique et donc plus onéreuse qu’une opération standardisée. Pour les collectivités publiques, ce type d’opération engendre des coûts plus importants que l’accueil d’un bâtiment professionnel (sous réserve de certaines externalités négatives telles que la pollution des sols). La présence d’un bâtiment professionnel génère généralement plus de recettes fiscales que le logement. Il nécessite également moins de dépenses de services publics.
Source document : Institut Paris Région, 2022
Quelles sont alors les possibles évolutions de ce marché ? Cœur économique du pays, l’Île-de-France dispose du plus grand stock de bureaux. Parmi ceux-ci, on constate que le nombre d’actifs souffrant de vacance croit fortement. En 2019, 2,6 millions de mètres carrés étaient vacants. On en comptait 4,4 millions à la fin du premier semestre 2022. La vacance durable, celle de plus de deux ans, touche 25% de ces actifs. Il existe donc une véritable opportunité de marché tant du côté des projets de reconversion que du côté des investisseurs.
– 4,4 M de m² vacants dont 1,1 M de m² en vacance durable
– Entre 2013 et 2021 : 800 opérations menées, 873 000 m² reconvertis
– 1 900 logements autorisés par an, 53% issus de bureaux
– Deux tiers des reconversions nationales à Paris et petite couronne (32% à Paris)
– 28% des logements reconvertis par les bailleurs sociaux
Les plus actifs sur ce marché sont les bailleurs sociaux qui ont réalisé 46% des logements en reconversion à Paris et 28% des logements en reconversion en Île-de-France. De plus en plus d’entreprises, publiques ou parapubliques, s’engagent aussi dans ce type d’opérations. Ainsi La Poste, la RATP ou Action Logement s’engagent dans ce type d’opération pour reconvertir ou exploiter leur patrimoine.
Quels scenarii envisagent les acteurs publics pour développer
les reconversions d’actifs de bureaux ?
les reconversions d’actifs de bureaux ?
Si le nombre d’opérations de reconversion demeure modeste, les autorités envisagent plusieurs pistes pour accompagner et accélérer celles-ci.
QUEL AVENIR POUR LES BUREAUX PARISIENS APRES LA REVISION DU PLU ?
Depuis novembre 2022, le projet de révision du PLU de Paris, intégrant des normes bioclimatiques, soulève un vent de contestation parmi les propriétaires d’immeubles de bureaux. Avec ces normes, l’exécutif parisien veut développer le logement à Paris.
Elles obligeraient les propriétaires, à l’occasion d’une prochaine rénovation, à inclure des logements, dont des logements sociaux, au sein de leurs immeubles de bureaux. Une perspective qui ferait inexorablement baisser la valeur des biens.
D’autant plus que ces règles impacteraient principalement des bureaux situés dans le quartier central des affaires (QCA). Valorisé entre 25 000€ et 30 000€ en bureau, le mètre carré de ces actifs pourrait descendre drastiquement : à moins de 14 000€ en cas de transformation en logement, et à moins de 5 000€ dans le cadre d’une affectation en logement social.
Parmi les options envisagées, le législateur pourrait obliger à programmer la réversibilité d’un bâtiment dès la conception de celui-ci. Les exécutifs locaux pourraient, quant à eux, intégrer ces enjeux aux documents du PLU. On pourrait assister à une identification systématique des bâtiments les plus propices. En cela, les premières esquisses du PLU bioclimatique de Paris peuvent donner des indices relatifs au modus operandi. À moyen terme, l’objectif pourrait être de doubler la production de logements issus de la reconversion.
C’est pourquoi Parella a développé une offre spécifique d’expertise immobilière et technique (BET) pour accompagner ces opérations. Évaluer, accompagner, innover au service de la transformation des bâtiments : l’ADN de Parella.
Sources
Institut Paris Région / Agefi / LegiFrance / Observatoire Régional du Foncier
