Marché de la construction neuve, décryptage pour les entreprises

Comme chaque semestre, Deloitte en partenariat avec Explore et Business Immo nous livre les tendances du marché immobilier de la Métropole du Grand Paris, au travers du lancement et du suivi des chantiers en IDF dans son étude** Paris Crane Survey.

Il est intéressant d’apporter une lecture de ces chiffres en miroir des nouvelles attentes des entreprises, renforcées par la crise sanitaire, le développement du télétravail, les exigences des collaborateurs.

Pour une entreprise il est important de connaitre les volumes des mises en chantier et le niveau des surfaces encore vides arrivant sur le marché.

Nous vous proposons donc une analyse de la situation en IDF du point de vue de l’entreprise potentiellement locataire.

Décryptage.

Les entreprises ont besoin de moins de surface

Entre développement du télétravail, mise en place du flex office, solutions alternatives comme les espaces de coworking et recherches d’économies, les entreprises expriment pour la plupart une intention de réduire leurs surfaces de bureaux.

Les promoteurs l’ont bien compris et la prudence est de mise avec une baisse des nouvelles mises en chantier en IDF pour la 3eme fois consécutive. L’encours global de production est en baisse avec 1,85 Mm² en chantier. Il est de 800 000 m² dans l’Ouest, en baisse de 10% sur 6 mois, notamment dans les Hauts de Seine, faute de nouveaux projets

Paris fait figure d’exception dans ce contexte. Elle conserve une place à part, avec des mises en chantier dynamiques, en hausse de 40% et représentant 29% des lancement. On y compte 400 000 m² en chantier, soit la moyenne habituelle.
Le projet le plus emblématique lancé ce semestre est le projet « Mundo », développé par Gecina, pour plus de 20 000 m². La plus grosse livraison est celle des tours Duo de 90 000 m².

A cette baisse de mises en chantier, s’ajoute un recul des livraisons d’immeubles neufs.

Le taux de disponibilité – part des immeubles arrivant en livraison sans avoir trouvé preneur – est encore en hausse à 77%, un niveau non atteint depuis 2004. Les surfaces concernées se trouvent principalement à l’Ouest.

C’est notamment à la Défense et en Péri-Défense, que les immeubles neufs récemment livrés sont confrontés à une baisse de la demande. Moindre demande générale comme expliqué précédemment, mais plus particulièrement moindre demande unitaire de la part des grandes entreprises, historiquement consommatrices de surfaces importantes sur ce secteur.

On observe par ailleurs, un nombre de projets stables à 132, soit environ 14 000 m² en moyenne par opération. Le chantier le plus important actuellement en développement en IDF est le projet Arboretum (112 000 m²).

Quelques secteurs géographiques font figure d’exception

Certains territoires semblent moins impactés par le nouveau contexte de transformation des modes de travail, comme la Seine Saint Denis et le Val de Marne. La dynamique y est différente et les constructions toujours plus nombreuses.

C’est le développement du réseau de transport (L 14, GPE…), et la perspective des Jeux Olympiques de 2024 qui soutiennent le renouvellement important du secteur.

Les instances gouvernementales et les acteurs publics ont dernièrement maintenu les prises à bail sur ce secteur (ministère de l’Intérieur à Saint-Denis, ministère des finances à Romainville…).

L’offre y est déjà abondante et les projets nombreux. Le taux de vacances est et restera élevé, ce qui en fera un secteur où le rapport de force sera en faveur des potentiels locataires.

La conjoncture internationale a aussi un impact important

Certains projets sont freinés par des facteurs externes, comme la non-disponibilité des matériaux, ou l’augmentation de leurs coûts. On note ainsi des retards de lancement des opérations.
On note également l’attentisme de certains acteurs face à la remontée des taux d’intérêts, le durcissement des conditions de financements et le stock disponible, à son plus haut historique.

Ce qu’il faut retenir

Le cycle de la construction immobilière étant long, nous nous trouvons sur une période de réajustement avec une situation de marché qui peut s’avérer favorable aux entreprises.

Paris est à exclure de ce contexte, la demande y est élevée et le taux de vacance très faible.

De nombreux locaux neufs sont et seront disponibles, mais pas forcément dans des zones géographiques qui intéressent les entreprises au premier abord.

Pour autant, dans le cadre d’une réflexion immobilière à court et moyen terme, une approche 360° peut faire émerger de belles idées.

C’est toute la valeur des consultants de Parella qui sont à votre disposition pour échanger sur le sujet.

Louis Parrot Valuation Senior Expert

* Ensemble des opérations neuves et restructurations de bureaux lancées en blanc, lors du dépôt de PC, pour des surfaces de plus de 1 000 m² sur le territoire de la Métropole du Grand Paris. Données du 31/10/2021 au 31/03/2022

** Etude Paris Crane Survey accessible ICI