Article | IFRS 16 c’est maintenant ! Une opportunité de gestion dynamique et proactive de son immobilier.

20 novembre 2018

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Dans la continuité de sa volonté de simplifier et d’harmoniser les normes comptables internationales, le Bureau international des normes comptables, l’IASB*, a mis en place la norme IFRS** 16. Son entrée en vigueur est prévue le 1er janvier 2019.

 

Une uniformisation des pratiques comptables concernant les contrats de location.

Cette norme s’appliquera en priorité aux sociétés cotées au sein de l’UE, à leurs filiales consolidées, mais aussi à toutes les entreprises faisant le choix d’appliquer les normes IFRS 16. Elle portera dès lors sur l’ensemble des contrats de location, et donc à fortiori sur les baux commerciaux, en tenant compte des engagements liés à ces derniers.

Le but de cette nouvelle norme est d’intégrer l’ensemble des paramètres d’un bail commercial, d’identifier les obligations qu’il génère, notamment les loyers exigibles pendant la durée d’engagement ferme, comme élément du bilan sous forme de dette.

Aujourd’hui, les échéances de loyers sont considérées comme des charges d’exploitation, c’est à dire des engagements hors bilan. Elles ne tiennent pas compte des spécificités des baux qui engagent pluri annuellement la société.

Le basculement vers la nouvelle norme IFRS 16 offrira une radiographie des engagements pris par l’entreprise dans son bilan et permettra de comparer plus aisément les comptes d’une entreprise en faisant émerger des engagements locatifs jusqu’à présent non identifiés comparativement à la détention en propriété.

Cette nouvelle norme fait évoluer l’analyse et la lecture financière du bail commercial, en inscrivant le loyer et sa durée d’engagement au passif du bilan. Ceci a pour effet de créer un droit d’utilisation « amortissable ».

Les conséquences financières seront donc doubles : d’un côté une hausse de l’EBITDA et de l’autre, une augmentation de la dette pouvant modifier les covenants bancaires.

Les conditions d’application sont les suivantes :

  • Les contrats > à 12 mois
  • Les valorisations > 5 000 US Dollars

 

Ne seront pas concernés : les contrats assimilés à de la prestation de service, sans définition stricte du bien loué (coworking, certaines locations d’espaces de stockage…)

 

Les conséquences sur la gestion de votre immobilier d’entreprise.

 La modélisation de cette écriture comptable nécessite une connaissance exhaustive de son parc immobilier et de ses baux (commerciaux, civils etc…).

Les directions immobilières, rouages essentiels et interlocuteurs préférentiels des directions générales et financières, se doivent de se structurer pour permettre aux autres directions l’accès aux données nécessaires.  

La documentation permettant l’extraction sera notamment :

  • Le bail et ses avenants
  • Les quittances de loyers

 

Ces éléments permettront de modéliser l’engagement « locatif », notamment :

  • Les durées d’engagement ferme
  • Le montant des loyers
  • Les indices d’indexation
  • Les mesures d’accompagnement
  • Les coûts annexes, comme : les frais d’avocat, les honoraires de commercialisation ou encore les frais d’installation

 

Enfin, certaines informations seront nécessaires à l’évaluation des contrats : le taux d’actualisation, la valeur locative de marché, la valeur locative de renouvellement, le droit au bail…

Par rapport à l’ensemble de ces éléments, il est désormais indispensable d’avoir un inventaire exhaustif de tout le parc. La constitution de celui-ci peut s’avérer difficile lorsque l’immobilier est constitué par typologies d’actifs répartis dans le monde entier (commerce, laboratoires, tertiaires…).

L’un des enjeux pour les entreprises est donc de s’assurer que la base de données liée à leur immobilier fasse l’objet de mises à jour régulières, selon des process prédéfinis, associées à une gouvernance et à des contrôles fréquents.

 

Il en découle pour les entreprises un certain nombre de questionnements : 

  • Est-il plus intéressant d’acheter que de louer ?
  • Quelle stratégie adopter lors de négociations ?
  • Comment structurer ses mesures d’accompagnement ?  
  • Comment faire le choix de la durée d’engagement au-delà de la fin du bail ?
  • Quelle valeur locative retenir lors des renouvellements ?
  • Quelles seront les variations de surfaces (selon les évolutions d’effectifs/modes d’aménagements) qui impacteront mes engagements locatifs ?

 

Nos équipes sont à votre disposition pour échanger sur ces différentes questions. Contactez-nous.

En savoir plus sur notre service expertise immobilière Parella Valuation.


* International Accounting Standards Board

** International Financial Reporting Standards

 

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