Les Résidences Services Séniors,
un actif immobilier attractif ?
un actif immobilier attractif ?
Aujourd’hui, Parella Valuation se penche sur le cas des Résidences Services Seniors (RSS), gérées à mi-chemin entre le résidentiel classique et le coliving pour séniors.
Au regard du vieillissement démographique, peut-on s’attendre à un développement généralisé de ce modèle sur l’ensemble du territoire ?
Une typologie d’actifs singulière et relativement contemporaine
L’apparition des Résidences Services Séniors en France
Apparu en 1973 à Biarritz, ce produit immobilier s’est développé au fil du temps. Vers la fin des années 70 il connait un véritable essor, avec l’arrivée des promoteurs sur le marché.
L’encadrement juridique des Résidences Services Séniors
La loi du 13 juillet 2006 marque un tournant pour ce segment de l’immobilier. En effet, elle inscrit les spécificités du régime de cette typologie d’actifs dans le champ de la copropriété.
Définies juridiquement par l’article 15 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’Adaptation de la Société au Vieillissement (loi « ASV »), les Résidences Services Séniors se caractérisent par « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants ».
Un produit immobilier se différenciant des actifs de santé
Alors que les EHPAD et les résidences autonomie sont des structures médicalisées accueillant des personnes âgées dépendantes, les Résidences Services Séniors se définissent comme étant des hébergements s’adressant à des personnes autonomes (valides ou semi-valides) de 60 ans ou plus, et se positionnent par conséquent hors du secteur médico-social.
Ne dépendant pas du Code de l’Action Sociale et des Familles (CASF), ces dernières n’ont pas besoin d’autorisation préalable délivrée par le Conseil Départemental ou l’Agence Régionale de Santé. Ainsi, ce type d’actif bénéficie d’une certaine souplesse quant à son implantation et son fonctionnement.
Un marché des investissements en Résidences Services Séniors
résiliant face à la crise ?
résiliant face à la crise ?
2019 et 2020, les « Deux Glorieuses »
Après une belle année 2019 (523 millions d’euros), le marché des Résidences Services Séniors continue sa progression en 2020, en voyant son volume d’investissement croître de 4,6 % pour atteindre 547 millions d’euros. Cette performance s’illustre par une prédominance des VEFA (Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement) sur ce segment immobilier (77 % des parts de marché), soulignant tout l’intérêt des investisseurs pour cette typologie d’actifs.
Des volumes d’investissement post-crise en demi-teinte
En 2021, le marché des Résidences Services Séniors ralentit, avec seulement 484 millions d’euros investis. En effet, la moyenne des cinq dernières années atteint 514 millions d’euros. Cette diminution s’explique principalement par un marché sous-offreur, avec seulement 18 transactions actées, et ce principalement en régions.
Un début d’année 2022 encourageant
Avec un taux de rendement prime atteignant 3,50 %, les montants investis en Résidences Services Séniors au 1er semestre 2022 s’élèvent à 330 millions d’euros. Cette hausse de 159 % en un an reflète ainsi la résilience de ce produit immobilier. Cela représente 9 % du volume d’investissement total en immobilier résidentiel.
Tout comme le Coliving et les Résidences Etudiantes, les RSS se positionnent sur le segment de l’immobilier résidentiel géré, c’est-à-dire les résidences avec services. Elles sont d’ailleurs le 1er investissement en immobilier géré, totalisant 52 % des volumes au 1er semestre 2022.
Les RSS s’avèrent être des actifs relativement sécurisés, affichant une certaine stabilité et ce même en période de crise. En effet, au regard de critères financiers et sociaux-démographiques, le marché de ces résidences devrait continuer son développement sur l’ensemble de l’Hexagone dans les années à venir.
Cet actif nécessite de s’appuyer sur des analyses marché et des bases de données pour identifier les perspectives d’évolutions.
Le déploiement naturel et nécessaire
des Résidences Services Séniors
des Résidences Services Séniors
L’accroissement du vieillissement de la population
En 2021, la France comptait 15 millions de personnes de 60 ans et plus. Selon les prévisions du Ministère des Solidarités et de la Santé, ce nombre devrait passer à 20 millions d’ici 2030, pour atteindre 24 millions en 2060.
L’implantation progressive des RSS sur le territoire
En 2016, on estimait le nombre de Résidences Services Séniors implantées en France à 540. Fin 2021, 972 sont en fonctionnement sur l’ensemble de l’Hexagone, pour environ 75 675 logements, soit une augmentation de 80 % en 6 ans.
Fin 2023, ce nombre devrait être porté à 1 147 établissements (+18%) pour 92 273 logements (+22%).
A l’opposé des EHPAD et des Résidences Autonomie qui observent un développement plus limité ces dernières années, les perspectives d’implantation des RSS sont exponentielles. Effectivement, avec une mise en exploitation annuelle de 80 à 90 résidences, le parc immobilier de ces dernières années pourrait évoluer de + 330 % à + 440 % en 10 ans, selon un rapport publié en novembre 2018 par Le Haut Conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge.
Pour conclure
In fine, avec un vieillissement croissant de la population et une sensibilité accrue des Français quant au bien-être ainsi qu’aux conditions de vie des séniors, les Résidences Services Séniors devraient bénéficier d’une expansion continue durant les décennies à venir. Elles demeurent par conséquent un produit immobilier prometteur tant pour les investisseurs que pour les exploitants.
Néanmoins, identifier l’actif qui répondra le mieux à vos attentes en termes d’investissement ou d’exploitation nécessite une bonne vision du marché (financière, économique et géographique). Cela permet de prendre en compte tous les aspects importants pour l’élaboration de votre stratégie immobilière.
Ainsi, vous faire conseiller et accompagner par des experts en évaluation immobilière intervenant sur toutes typologies d’actifs, à travers la France entière, vous aidera à déterminer les valeurs locative et vénale des Résidences Services Séniors.
Notre équipe Parella Valuation est à votre disposition pour analyser en toute indépendance votre situation, vos besoins spécifiques et répondre à vos questions, quelle que soit votre région.
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Sources
Résidentiel : Bilan 2021. (2022). Cushman & Wakefield.
Etat des lieux et perspectives d’évolution du marché des résidences services seniors en France | Logement-seniors.com. (2018, 2 février).
Flash Investissement Résidentiel 2020. (2020). Cushman & Wakefield
Note de conjoncture Ikory – L’immobilier résidentiel – octobre 2022. (s. d.). Galivel & Associés.
Un T2 décevant malgré l’intérêt des acquéreurs qui subsiste (Figures I Résidentiel France I T2 2022) / cbre.fr (T2 2022).
France Figures Residential Q4 2021. (s. d.). CBRE France.
