Coworking : une solution immobilière
adaptée à vos besoins ?
« Le coworking ne concerne que les start-up et les travailleurs indépendants »
Cette remarque avait peut-être du sens il y a quelques années. Aujourd’hui, le coworking répond à des besoins beaucoup plus larges.
Depuis la crise Covid, nous assistons à une accélération des transformations immobilières. Les entreprises, de toute taille, doivent désormais proposer une diversité de lieux et d’espaces de travail à leurs salariés.
A ce titre, 30% des dirigeants proposent ou prévoient de proposer des espaces de coworking (source baromètre Parella x CSA 2022). Du côté des collaborateurs, environ 25% en bénéficient et 20% aimeraient y avoir accès.
Au-delà, certaines entreprises ont fait le choix d’y accueillir leurs fonctions sièges.
Afin d’analyser cet usage spécifique, nous nous concentrons dans cet article sur l’offre de bureaux privatifs que proposent désormais la majorité des coworkers.
Si le coworking a le vent en poupe, il n’est pas adapté à toutes les situations. Nous vous livrons quelques clés de réflexion afin de déterminer si cette solution immobilière répond à vos besoins et à ceux de vos collaborateurs.
L’essor du coworking
L’essor du coworking ne doit rien au hasard et s’explique principalement par 2 raisons :
- Le marché immobilier et le marché de l’emploi
- L’évolution des usages et des modes de travail
Une flexibilité non-négligeable
La difficulté pour les entreprises d’anticiper l’évolution de leurs effectifs, dans un contexte économique incertain (Covid, guerre, …), à la hausse comme à la baisse, renforce l’attractivité des m² de coworking. En effet, ces derniers permettent des emménagements et des libérations dans des délais très courts (environ. 1 mois). La légèreté des aspects contractuels facilite l’implantation, quasiment du jour au lendemain, d’entreprises dans ces espaces.
Un essor de l’entreprenariat
Aussi, l’essor de l’entreprenariat depuis 2010 (+80% entre 2010 et 2021 source Insee) et des entreprises dans le secteur de la tech explique en partie la popularité du coworking en France et dans le reste du monde. Ces entreprises voient leurs effectifs doubler annuellement et ont du mal à s’inscrire dans le rythme établi du bail commercial (3, 6 ou 9 ans fermes).
© Thibaud Poirier pour Parella
De nouvelles attentes dans un monde hybride
En complément du contexte marché, l’évolution des usages et modes de travail se matérialise clairement dans les espaces de coworking. La crise sanitaire a accéléré la mise en place du travail hybride et fait émerger de nouvelles aspirations des collaborateurs. Ils attendent davantage de collaboration, de partage d’expériences et de compétences, de flexibilité et de mobilité.
Ces changements récents, profonds et durables, pour la plupart des entreprises, ont été anticipés par les coworkers. Selon le baromètre Parella 2022, 73% des dirigeants perçoivent l’avantage de proposer des espaces « mieux qu’à la maison ». Les aménagements typiques des coworkers inspirent de plus en plus d’utilisateurs dans leurs propres projets d’aménagement. Pour cela, la prise en compte des besoins des collaborateurs est nécessaire.
Dans quels cas envisager le coworking ?
Le choix éventuel du coworking doit répondre à une stratégie plurielle des entreprises (stratégie immobilière, financière et RH notamment).
Nous observons 3 contextes dans lesquels l’installation de fonctions de siège dans un centre de coworking fait sens :
Un lieu premium pour l’ensemble de l’entreprise
Les entreprises dotées d’un budget conséquent peuvent opter pour des espaces de travail privatifs dans un cadre premium tant par la localisation, que le soin apporté au mobilier, la diversité des espaces et les services qualitatifs proposés et gérés par le coworker.
Dans ce cadre, ce coworking premium peut devenir le siège social de l’entreprise où tous les collaborateurs seraient regroupés en un seul lieu.
A CHAQUE SITUATION SA SOLUTION
Parella a accompagné une entreprise du secteur de la finance dans le cadre d’un rachat d’une autre société. Notre client occupait déjà des espaces dans un coworking premium en plein centre de Paris. Satisfait de cette expérience, l’ensemble des équipes ont été regroupées dans ce même coworking pour favoriser les synergies. Ce choix permet de profiter d’un cadre de travail qui réponde aux exigences métier et d’accueillir au mieux leurs clients.
Un espace tampon pour accueillir la croissance des effectifs
Si vous manquez d’espace dans vos locaux actuels, et que vous n’avez pas encore de visibilité sur votre stratégie immobilière à moyen ou long-terme, les centres de coworking peuvent vous permettre d’accueillir la croissance de vos effectifs.
C’est également une bonne solution en tant que surface temporaire dans le cadre de travaux sur votre propre site.
A CHAQUE SITUATION SA SOLUTION
Nous avons accompagné un client qui, à la suite de la fusion de plusieurs start-ups, avait pour enjeux de rassembler les équipes et de créer une culture d’entreprise commune. A l’approche des échéances des contrats de chaque entité, le coworking est apparu comme une solution temporaire. Ceci en attendant de cadrer les ambitions et les besoins du projet long terme. La rapidité de la transaction a été un point fort. Notre client a profité de cette solution temporaire pour tester les usages. Cela a permis de déterminer la charte d’aménagement « à long terme » des futurs locaux.
Une offre complémentaire pour proposer une diversité de lieux de travail
A la suite du télétravail forcé lors de la crise Covid et ses contraintes (perte du lien social, conditions de travail dégradées…), l’abonnement à des coworking intéresse davantage les DRH pour répondre aux besoins ponctuels des collaborateurs, notamment dans les situations suivantes :
- Une distance importante entre le domicile et le siège
- Le besoin de travailler dans un lieu adapté entre 2 rendez-vous professionnels
- En télétravail, une préférence pour ces tiers-lieux plutôt que le domicile pour séparer la vie professionnelle de la vie privée
- En complément, un espace mieux équipé et plus confortable que le domicile pour travailler efficacement
- Une plus grande facilité pour recevoir des clients en dehors de ses locaux
- Pour l’entreprise, la possibilité d’élargir son réseau professionnel et sa visibilité grâce à ses collaborateurs en coworking
- Pour créer des espaces projet.
© Thibaud Poirier pour Parella
Des offres attractives avec des spécificités à ne pas négliger
Nous accompagnons nos clients pour les aider à analyser les avantages et les inconvénients du coworking, en comparaison à un bail commercial « classique ».
Une localisation centrale
L’une des valeurs ajoutées du coworking réside dans sa localisation attractive car très centrale et donc accessible au plus grand nombre. En Ile-de-France 75% des surfaces de coworking se situent à Paris, dont les 2/3 dans le Quartier Central des affaires. Par ailleurs, le déploiement à l’international des coworking séduit les grands groupes souhaitant se développer à l’étranger.
La localisation et l’accessibilité restent les critères de choix numéro 1 pour 51% des dirigeants et 54% des salariés (source : Baromètre Parella x CSA de fin 2022).
La flexibilité
Les offres de coworking sont souvent plébiscitées pour la flexibilité qu’elles permettent.
- Flexibilité sur la durée du contrat
Pour la majorité des coworking, la durée d’engagement minimum (1 à 6 mois) est réduite par rapport au modèle classique du bail commercial (3 à 6 ans).
- Flexibilité dans la gestion de la croissance des effectifs
Les mouvements réguliers au sein des coworking, permettent en général de trouver facilement de la place au sein de l’immeuble.
En contrepartie de cette flexibilité, des clauses contraignantes peuvent être intégrées aux contrats de prestation de service. Comme par exemple, la possibilité pour le coworker de substituer un espace de bureau par un autre.
Le clé en main
En complément, la prestation de coworking propose aux utilisateurs une solution clé en main.
Cette solution est intéressante si les aménagements existants proposés par le coworker correspondent déjà à vos besoins. Cependant, une réorganisation et personnalisation de l’espace peut nécessiter un accompagnement qu’il faudra anticiper dans votre budget.
De plus, le coworking permet d’offrir une image déjà établie. Bien qu’en vogue, elle ne reflète pas l’identité spécifique de l’utilisateur. Ce dernier pourrait souhaiter une personnalisation de ses espaces en phase avec son ADN et sa culture d’entreprise. Cependant l’utilisateur ne peut pas “brander” l’immeuble à son image car il le partage avec d’autres. Par ailleurs, les coworking, du fait du clé en main, imposent des contraintes limitant la personnalisation.
Si vous souhaitez avoir un siège qui incarne votre ADN et culture, mieux vaut privilégier la prise à bail « classique » d’un immeuble, avec une approche design sur-mesure qui mettra en valeur votre marque : notre approche Global Design (en savoir plus)
Les solutions de coworking sont généralement vendues sur la base d’aménagements denses :
- Une surface au poste en deçà des ratios observés sur des projets de bureaux privés et du mobilier plus petit (1 m à 1m20 de large)
- Peu de salles de réunion au sein des espaces privatifs. Vous pouvez toutefois utiliser les crédits, dont vous bénéficiez selon le contrat établi, pour occuper les salles communes du centre.
Ainsi, les coûts augmentent de manière exponentielle dès lors que votre projet requiert une adaptation à vos besoins spécifiques. Apporter davantage de confort à vos collaborateurs sera un investissement à prendre en compte.
En conclusion
Les transformations récurrentes des modes de travail et les aspirations des collaborateurs impactent la stratégie immobilière des entreprises. Pour y répondre, ces dernières recherchent de la flexibilité dans le choix d’un site et de la diversité dans les espaces de travail proposés.
Si le coworking se présente comme une solution attrayante, les entreprises doivent s’assurer au préalable que cette option immobilière réponde effectivement à leurs enjeux et aux besoins de leurs collaborateurs. Le coworking peut faire sens dans une stratégie court terme (1 à 2 ans). Cependant, des limites peuvent peser sur le long terme (coût financier, manque de confort du fait de la densité des espaces, degré de personnalisation limité) et pousser vers la prise à bail « classique » d’un immeuble.
La diversité des offres de coworking et la pluralité des enjeux propres à chaque entreprise nécessitent un travail d’analyse et de cadrage afin d’éviter les erreurs.
En 2022, Parella, acteur dédié aux utilisateurs, a accompagné plusieurs clients dans la définition de leurs stratégies immobilières. Vous êtes confrontés à ce défi ? Un expert Parella pourra vous accompagner et vous conseiller pour identifier les meilleures solutions en fonction de vos enjeux.
