Article | La Défense affiche complet… mais jusqu’à quand ?

12 juin 2019

La Defense Paris

Quartier préféré des grandes entreprises, la Défense prépare sa mue. En attendant l’arrivée de nouvelles surfaces d’ici à 2022, la demande s’y affiche en baisse, contrainte par la rareté des espaces disponibles. La situation devrait progressivement évoluer vers un nouveau cycle.

 

Situé en périphérie nord-ouest de la capitale, le quartier de la Défense s’entend comme un prolongement naturel du Quartier Central des Affaires. Depuis sa construction dans les années 50, il propose de très grands gabarits d’immeubles peu présents dans la capitale, dont des tours IGH.

 

Le quartier préféré des grandes entreprises

La Défense dispose d’un parc immobilier de près de 3,6 millions de m², ce qui en fait le plus grand quartier d’affaires européen. Il accueille à ce titre plus de 3 600 entreprises, parmi lesquelles 15 des 50 plus grandes sociétés mondiales, 1 500 sièges sociaux et environ 180 000 salariés. Le quartier concentre un grand nombre de centres de décision, de tous secteurs : l’industrie / énergie (Total, Areva, EDF, Engie, RTE, Saint-Gobain…), les services financiers (HSBC, Société Générale, AXA, Allianz…), les technologies de l’information et de la communication (Orange…) ainsi que les services d’audit et de conseil (KPMG, Deloitte, EY, Mazars…)

Comme le démontrent les grandes transactions de ces dernières années (RTE, Saint-Gobain, Total, Orange), la Défense reste le quartier préféré des sièges sociaux des groupes industriels et des entreprises cotées.

C’est que La Défense présente de nombreux avantages. Sa skyline, et la variété de ses tours confèrent à ses occupants une image de modernité. Bénéficiant d’un réseau de transports multimodal intégré et en perpétuel développement (RER Eole à l’horizon 2022, future L15 du GPE à l’horizon 2030), le quartier offre des immeubles de bureaux qualitatifs à des prix maîtrisés. Bien que souvent décriée, la Défense fait sa mue, mettant de plus en plus ses occupants au centre de ses préoccupations en développant de multiples offres de services (voir encadré).

 

Une demande en baisse, contrainte par un stock disponible historiquement bas

La Défense est un marché cyclique qui alterne entre transactions d’envergure et repli de la demande placée. L’année 2018 y restera une année en demi-teintes. Avec 135 000 m² placés, la demande faiblit de 25% sur un an, loin de son plus haut décennal de 180 000 m². D’après les premiers chiffres, 2019 s’annonce en ligne avec l’année précédente, toujours en attente du rebond.

C’est principalement le manque de mouvements d’ampleur qui a pénalisé le quartier d’affaires. Le marché des grandes transactions (> 5 000 m²) est en net repli, ainsi que les transactions intermédiaires (2 000 à 5 000 m²). Contre toute attente, ce sont les petites et moyennes surfaces qui tirent leur épingle du jeu, en se positionnant comme alternative aux prix élevés et au manque d’offres du QCA et du croissant Ouest.

 

Des valeurs locatives opportunistes, en attente de correction

Si les loyers de 1ère main sont stables, compris dans une fourchette de 460 et 500 €/m²/an HT HC, les loyers de seconde main s’établissent, eux, entre 430 et 450 €/m²/an HT HC, en hausse de plus de 10% sur l’année précédente.

Cette situation paradoxale traduit le cycle de marché dans lequel se trouve le quartier d’affaires. En attendant des livraisons d’ampleur en 2019 et 2020, l’offre de première main se situe à un de ses plus bas historique ; les bailleurs ont augmenté leurs loyers en se positionnant en alternative à des immeubles neufs qui atteindront des valeurs « prime », entre 500 et 550 €/m²/an HT HC.

Avec les livraisons à venir, ces valeurs devraient s’ajuster. Les loyers de 1ère main intégreront probablement des mesures d’accompagnement plus importantes, tandis que les loyers de seconde main devraient mécaniquement s’ajuster à la baisse.

 

Une offre immédiate en attente

Depuis 2015, les transactions à la Défense concernent le stock existant (60% de la demande placée). Au fil des trimestres, l’offre s’est peu à peu érodée, jusqu‘à atteindre un nouveau plancher décennal avec environ 160 000 m² disponibles immédiatement.

Faute d’offre, le taux de vacance de la Défense s’établit à 4,9%, inférieur à la moyenne francilienne (5,3%). Cette situation ne devrait cependant pas perdurer, compte tenu là-aussi des livraisons attendues, mais aussi de la concurrence d’autres secteurs limitrophes : Péri-Défense, dont la commune de Nanterre (arrivées de Technip, Campus Vinci, Campus Groupama…), qui proposent une offre mieux répartie, notamment sur les surfaces intermédiaires et petites.

 

Vers un nouveau cycle

Le quartier de la Défense devrait rentrer dès cette année dans une nouvelle ère, avec l’arrivée progressive de plusieurs immeubles de dernière génération. D’ici à 2022, ce ne sont pas moins de 450 000 m², neufs ou restructurés, qui devraient être livrés sur l’ensemble du quartier d’affaires : Alto (51 000 m²), Trinity (49 000 m²), Landscape (70 000 m²)…

La multiplication des options dans ce proche avenir, outre les qualités individuelles des tours et leur loyer de présentation, va redonner du choix aux futurs utilisateurs, et leur permettre d’intégrer dans leur sélection des critères non moins essentiels au recrutement et à la fidélisation du personnel, comme l’accessibilité en transport en commun ou par des mobilités douces.

 

En dépit de contraintes intrinsèques (immeubles de grand gabarit, rareté de l’offre de taille intermédiaire, image contrastée…) et externes (Brexit, guerre commerciale USA/Chine, situation politique et sociale), l’offre et la demande en immobilier tertiaire devraient se maintenir, soutenues par des facteurs structurels forts tels que les nouveaux modes de travail (flex office, coworking, digitalisation…) d’une part, et d’autre part la livraison comme le développement continu d’une offre de surfaces neuves, portée par la restructuration de certains actifs, dont l’obsolescence devrait inciter les propriétaires à les transformer. Sans oublier les transferts issus du Brexit, jusqu’à présent limités, mais qui pourraient s’intensifier à l’approche de la date butoir du 31 octobre.

L’anticipation est, plus que jamais, le maître mot pour les utilisateurs qui souhaitent mener un projet immobilier !

 

Parella_Faire de la Defense un quartier vivant

 

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