Article | La valorisation des friches industrielles, une gestion dynamique de son patrimoine d’exploitation

9 janvier 2019

La mondialisation a entraîné une désindustrialisation des pays développés et une tendance à la délocalisation des outils de production. De ce fait, les sites industriels traditionnels ont peu à peu disparu du paysage, laissant place à des usines technologiques fortement automatisées et respectant l’environnement, entraînant une vétusté du parc et l’apparition de nombreuses « friches » industrielles.

La notion de friches industrielles renvoie à des terrains sur lesquels sont implantés des bâtiments industriels à l’abandon. Historiquement, le développement de ces sites s’est fait en périphérie des villes, au gré d’une politique de développement urbain imposée par un besoin important de surface, aussi bien au service des outils de production que du stockage. Au gré de l’étalement urbain, de la croissance démographique et de la rénovation des villes, certains de ces sites finissent par se retrouver aux portes, voire au cœur des villes. Facteurs de risques pour les habitants, opportunités foncières pour les promoteurs et poids au bilan des entreprises, ces lieux se doivent de trouver un second souffle.

 

La transformation des friches, une nécessité pour les entreprises

Compte tenu des spécificités et du coût onéreux des mises aux normes, l’ensemble de ces sites, en cessation d’activité restent la plupart du temps propriété de leurs anciens exploitants, ne trouvant pas de repreneur en poursuite d’usage. De plus, ces actifs représentent des charges pour les entreprises, notamment sur le plan de la fiscalité afférente aux bâtiments, mais aussi sur celui lié à leur sécurisation.

Il est donc nécessaire pour les utilisateurs exploitants d’anticiper la mise en œuvre d’une reconversion de ce patrimoine sans attendre la fermeture définitive du site. L’organisation de cette reconversion doit s’effectuer sur plusieurs mois ou années en amont, de manière à préparer l’avenir. Pour mener à bien ce projet, l’entreprise devra réaliser plusieurs audits (technique, environnemental…) permettant d’avoir une vision globale des opportunités et des risques inhérents au site.

 

La phase d’étude du projet pourra être menée en plusieurs phases.

La première phase de l’audit concernera l’étude des sols et des bâtis, et leurs potentielles pollutions, liées à l’activité exercée précédemment et aux matériaux employés lors de la construction. Par ailleurs, différentes études (géotechnique, géologique, hydrologique et topographique) devront être réalisées et pourront impacter la faisabilité d’un projet futur.  

La seconde phase de l’audit, « immobilière », permettra de faire un état des lieux et de formuler des hypothèses de reconversions envisageables, avec notamment :

Une analyse globale du site :

  • Appréciation de l’environnement,
  • Analyse des spécificités du terrain,
  • Interprétation des règles actuelles d’urbanisme et de leurs potentielles évolutions,
  • Etude de l’ensemble des marchés immobiliers locaux (logements, bureaux, commerces, résidences gérées, hôtels…),
  • Recensement des projets structurants de la zone.

Une modélisation de différents scénarii de mise en œuvre :

  • Définition d’une faisabilité et d’une programmation selon les orientations d’urbanisme (PADD, PLU) et les projets urbanistiques récents,
  • Utilisation de la méthode du compte à rebours – bilan promoteur, pour déterminer la valeur du foncier dans le cadre de la cession à un promoteur.

Etant ici entendu que la méthode dite du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (démolition, construction, taxes/redevances, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

 

Afin de s’assurer de la réussite du projet de valorisation / cession, le propriétaire pourra faire le choix de la concertation avec la municipalité, et de l’accompagnement par un conseil :

  • La consultation (ou non) de la collectivité est parfois indispensable pour identifier les volontés politiques urbaines et coconstruire le projet, ce qui permet de limiter les freins à la délivrance du PC mais aussi d’incorporer des projets d’équipements de la commune.
  • L’assistance à la cession de la friche pour le compte du propriétaire par un conseil indépendant, permet l’organisation d’un appel d’offre « promoteur » dynamique et compétitif ciblant un large panel d’acquéreurs potentiels.

 

La gestion de la reconversion du patrimoine, créatrice de valeur matérielle et immatérielle pour son propriétaire

L’enjeu pour les entreprises est donc multiple. Avec l’essor de la responsabilité sociale des entreprises, et la raréfaction du foncier disponible dans les zones urbaines les plus tendues, les propriétaires de ces sites se confrontent à la nécessité de trouver des solutions pour transformer ce patrimoine.

L’évolution démographique et l’étalement urbain étant toujours plus importants, ces friches industrielles offrent des réserves foncières importantes. La transformation de ce patrimoine façonne les nouveaux quartiers, et introduit de la mixité sociale et fonctionnelle, tout en garantissant la transition environnementale de ces sites.

Cela permet notamment d’offrir une seconde vie à des ouvrages ayant perdu leur utilité initiale, tout en conservant l’histoire et l’esprit des lieux. De nombreux sites ont connu des transformations au cours des dernières années, comme la Halle Freyssinet à Paris dans le 13ème arrondissement, ancienne halle ferroviaire transformée en incubateur de start up, ou La Cité du Cinéma, centrale électrique obsolète reconvertie en école liée aux métiers de l’audiovisuel et en plateaux de cinéma à Saint-Denis.

En ce sens, l’accompagnement du propriétaire de la friche, par un conseil immobilier pluridisciplinaire et indépendant, favorise l’identification, la faisabilité et le dimensionnement d’une potentielle programmation, permettant de défendre au mieux ses intérêts auprès des collectivités et des potentiels acquéreurs. Le résultat étant par ailleurs, la maximisation du prix de cession, pour la partie cédante.

En outre, dans l’optique de ne pas laisser le site se dégrader, et pour illustrer son engagement sociétal, l’entreprise peut mettre en place un projet temporaire sur le terrain.

 

L’urbanisme transitoire, une gestion innovante et flexible

Pendant la préparation des opérations, et notamment l’ensemble des études architecturales, l’instruction des permis de construire ou la pré-commercialisation, le propriétaire peut adopter une gestion dynamique de son bien.

Cela lui permet de limiter l’impact des charges en louant temporairement le bâtiment, afin de générer des flux financiers, d’avancer en temps masqué ou d’attendre l’évolution de certaines zones les plus enclavées, notamment grâce à l’arrivée des transports. Les grands propriétaires, publics et privés, plébiscitent de plus en plus ce type de projets. Ainsi, ils mettent leurs locaux à disposition d’individus ou d’associations dans le but de favoriser l’hébergement d’urgence, la création artistique ou les loisirs.

A titre d’exemples, on citera : la SNCF, au travers des projets de food hall / food court, « Grand Contrôl », l’AP-HP, avec le projet « Grand Voisin » sur le site de l’ancien hôpital Saint-Vincent de Paul à Paris, ou encore l’INPI, rue de Saint-Pétersbourg avec le projet « Archipel ».

 


 

Vous souhaitez en savoir plus ? Participez à notre petit-déjeuner d’information le 5 février 2019, de 8h30 à 10h30 : « Comment valoriser votre site industriel en cours d’exploitation ou en cessation d’activité ? »

A l’occasion de ce petit-déjeuner nous répondrons à la question comment appréhender et analyser les enjeux de la valorisation de sites industriels :           

  • Point sur le marché des friches en France
  • Identification des enjeux d’une valorisation
  • Les différents scénarios de valorisation et leurs incidences :
    • Site en poursuite d’usage
    • Site en reconversion foncière
    • Plannings associés
  • Les méthodes de valorisation incluant :
    • Les impacts éventuels de la pollution
    • Les pistes de création de valeur

 

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Nos intervenants :

Bruno Amsellem – MRICS Partner, Parella

Baptiste Franceschi – MRICS Manager Valuation, Parella

Le lieu :

Parella-Esquisse_Adresse

 

 

 

Nos équipes sont à votre disposition pour échanger sur ces différentes questions. Contactez-nous.

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